Новости

Сергей Ануфриев: куда «вешать» недвижимость?

08 марта 2010 г.

Теперь их приходится возвращать, но у большинства фирм нет средств – объекты оказались незавершенными. Хозяевами объектов стали банки, получившие их за долги. Как оценивать свалившиеся активы? Ответ на этот вопрос на сайте www.bankir.ru дает Сергей Ануфриев, генеральный директор УК «ЮграФинанс», которая является одной из крупнейших компаний из числа управляющих пенсионными резервами Ханты-Мансийского НПФ. 

Кризисная недвижимость для банков: сила или слабость?
Ушедший год стал новым этапом развития рынка недвижимости: невольно свои позиции на нем усилили банки, получающие за долги различные объекты.Что делать с этими непрофильными активами? Как быть заемщикам, которые находятся на грани передачи банкам заложенных объектов?Управлять или отдать

Большинству банков не интересно самостоятельно «переваривать» поступившую к ним в распоряжение недвижимость. Управление взысканной недвижимостью требует огромных затрат. В результате роль управляющих компаний (УК) в банковской сфере в этом году может заметно возрасти. Принимая во внимание, что общий кредитный портфель коммерческих банков составляет порядка 17 трлн. рублей, то цифры в 1-2 трлн. рублей, в которые можно оценить только проблемные кредиты в сфере недвижимости вполне актуальны, причем по нижней планке.

Безусловно, многие банки будут решать проблемы самостоятельно, по старинке. Некоторым более привычен перевод недвижимости на какое-либо ЗАО или ООО, которое выкупит у кредитной организации объекты и будут держать их на балансе. В конце концов, банк может вешать недвижимость на свой баланс и проводить последующие операции с ней с помощью своего штата. Это более привычно, чем использовать возможности молодой, но набирающей в последнее время обороты индустрии паевых инвестиционных фондов.

Но почему все-таки банкам будут выгодные инновационные подходы к решению старых проблем? Работа управляющей компании - это не только традиционная корректировка банками налогооблагаемой базы и балансов. Управляющие компании будут призваны решать и ряд нестандартных задач. Причем все зависит от ордера банка. Банк должен сказать: либо недвижимость надо реализовать, либо заставить ее приносить рентный доход и потом ее продать. Возможно, что недвижимость нужно будет достраивать, ремонтировать, а от управляющей компании потребуется найти инвестора.

Процесс оформления недвижимости, полученной банком, в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) занимает от одного до трех месяцев. Управляющие компании, которые на этом специализируются, уже, как правило, располагают готовыми ЗПИФ недвижимости, что значительно сокращает время на перевод объектов в ПИФ.

Причем следует использовать ресурсы именно той управляющей компании, которая специализируется в определенном секторе недвижимости. Если возникает необходимость сложной реструктуризации долга, то, скорее всего, банк выберет стороннюю управляющую компанию, имеющую соответствующий опыт работы.

Кто-то из УК специализируется на рентных фондах, коммерческой недвижимости. Другие финансируют строительство квартир, продают их. Третьи занимаются складской деятельностью. Это абсолютно разные бизнесы. Поэтому если в портфель банку поступают несколько видов недвижимости, то целесообразно взаимодействовать с несколькими управляющими компаниями.

Реструктуризации все должники покорныВ особой щекотливой ситуации с самого начала кризиса оказались застройщики. Резкое падение спроса на недвижимость и закрытие кредитных линий банками поставили большинство девелоперов в затруднительное положение. Если у застройщика возникли финансовые проблемы, ситуация в большей степени определяется доброй волей кредитной организации. Но варианты всегда есть. Логично, что банк должен посмотреть на свою историю работы с попавшим в финансовые неурядицы застройщиком. Если они сотрудничали 5-10 лет, то, конечно, лучше сделать какую-либо скидку или оказать поддержку путем дополнительного кредитования. Также можно презентовать этого застройщика управляющей компании, чтобы решить вопрос по поводу дополнительного финансирования до самой сдачи объекта.

Полагаю, порядка 80% бизнеса паевой индустрии будет связано с процессами реструктуризации. Все зависит от банков, но, вероятно, что объем созданных под эти цели ЗПИФ под реструктуризацию недвижимости будет исчисляться десятками миллиардов рублей. Предполагаю, рынок пополнится такими фондами на сумму до 50 млрд рублей. При этом нельзя забывать, что не только банки озадачены вопросами реструктуризации, но и корпоративные собственники, крупные частные и институциональные инвесторы.

Хотя в январе-феврале все чаще слышно о постепенном увеличении интереса покупателей, клубок долговых проблем в строительном секторе еще не распутан. Именно поэтому, думаю, что порядка 80% времени финансовые директора предприятий, банков, банковский риск-менеджмент будет уделять решению проблем реструктуризации. Это процесс будет идти минимум два года. Реструктуризация будет продолжаться даже тогда, когда все поймут, что кризис закончился.

Говорю это, исходя из опыта прохождения кризисного 1998 года, хотя тогда объем рынка был несравнимо меньше. Некоторые сделки реструктуризировались и в 2000-2001 годах. То есть в 1998 году появилась сама проблема, в 1999 году главной задачей у всех было не дать предприятиям умереть. Шли бесконечные суды. В 2000 году все вышли на понимание того, что и кредитору, и заемщику нужно спасти стройки. Появилось осознание необходимости реструктуризации, которая и проводилась вплоть до конца 2001 года. Считаю, что тогда застройщиков, в общем, удалось удержать от краха, чего я желаю рынку и в следующие годы.