Новости

Алексей Охлопков: «К 2016 году «ЮграИнвестСтройПроект» построит все стартовавшие до кризиса объекты»

17 мая 2012 г.

Ключи от своих квартир за 1,5 года, прошедших с вмешательства в управление компанией новой руководящей команды фонда, получили более 250 семей, участвовавших в долевом строительстве. За это время и в компании, и в самом фонде произошёл ряд кардинальных изменений.

Самый сложный этап уже пройден, и наступает время подводить итоги. Руководство НПФ уверено: к 2016 году «ЮИСП» сможет завершить все запланированные еще до экономического кризиса проекты. О том, каких результатов удалось достичь уже сейчас, в интервью рассказал президент Ханты-Мансийского НПФ Алексей Охлопков.

Алексей Анатольевич, сейчас уже можно сказать, что ситуация с затянувшимся строительством полностью урегулирована? Есть ещё обязательства перед «обманутыми дольщиками»?

Все обязательства ЮИСПа перед дольщиками выполнены. По сути, эту проблему нам удалось разрешить в достаточно короткий срок – учитывая ту ситуацию, которая была в компании ещё полтора года назад. Наша команда и дольщики прошли вместе через множество испытаний, но я рад, что в конечном итоге ситуация разрешилась благополучно. Клиенты не расторгли договоры, а фонд в свою очередь смог обеспечить их долгожданными квартирами.

Не проще было в свое время обанкротить компанию и вернуть часть средств?

Перед нами стояла конкретная задача: максимально эффективно распорядиться уже вложенными деньгами, учитывая интересы всех участников процесса – и граждан, и правительства региона, и партнёров фонда. Мы, как крупнейший кредитор компании, имели право контролировать возможную процедуру банкротства ЮИСПа, и сделали всё, чтобы её избежать. Да, этот процесс рассматривался как один из вариантов, но в итоге мы понесли бы колоссальные убытки – от 6 до 8 миллиардов рублей. Объясню почему: продажа незавершенных объектов была бы заморожена на 3 года и, тем более, проходила бы по цене много ниже реальной стоимости. Для строительного проекта это было бы полным фиаско. Тем более что мы в лице Ханты-Мансийского НПФ в первую очередь представляем собой всё-таки социальный институт, а не коммерческую структуру.

Для России, по сути, этот процесс стал уникальным примером того, как крупнейший кредитор предприятия может по-настоящему эффективно реструктурировать компанию в состоянии банкротства. Одни только бухгалтерские убытки ЮИСПа в момент нашего вмешательства достигали 3 миллиардов рублей. Всего же на август 2010 года «дыра» в компании оценивалась нами в сумму около 4 миллиардов. Уверен, что по этому примеру многие застройщики будут реструктурироваться.

Как сейчас обстоит дело с кредиторами?

На данный момент ситуация с нашими партнёрами урегулирована. Большинство из них – а это банки, строительные компании, субподрядчики, – в своё время пошли нам навстречу. Да, мы откровенно говорили на переговорах о возможности банкротства «ЮграИнвестСтройПроект» и тех последствиях, которые оно принесет: имущество в самом лучшем случае было бы продано за 30-50% от стоимости, а сам процесс растянулся бы на годы. Проиграли бы в этой ситуации все. И в итоге мы достигли взаимопонимания: нам удалось практически полностью избежать штрафных санкций, продлить сроки строительства нескольких объектов, изменить условия погашения ряда долгов, а некоторые – списать. Сегодня могу сказать спокойно – внешних неурегулированных долгов у ЮИСПа больше не осталось.

Как мы этого добились? В то время, когда пришла новая команда, у ЮИСПа были арестованы счета, имелись долги по налогам и заработной плате, а остатки средств были практически нулевыми. Однако имелся ряд практически завершенных объектов – 80-90% готовности, – и неликвидные активы. Задача состояла в том, чтобы оперативно договориться с основными кредиторами компании, защитить её от банкротства, снять арест со счетов и быстро достроить объекты высокой степени готовности. А поступления от их продажи направить на погашение части долгов и на достройку других зданий. С помощью глобальной поддержки правительства Югры нам удалось всё это реализовать на практике. Таким цикличным образом мы постепенно раскручивали замкнутый круг из незавершенного строительства и долгов компании.

Но главный результат за это время заключался в ином. Нам удалось вернуть ЮИСПу некогда утраченное доверие партнеров. Видя результаты, они готовы с нами работать. Мы продолжаем сотрудничать с банками. Если быть конкретнее, то объём уже готовых новых кредитных решений для компании превысил 700 миллионов рублей, а в стадии рассмотрения находится ещё более серьезная сумма – 1,5 миллиарда рублей. Я считаю, что для нас это настоящий успех.

За последние 1,5 года компания сдала почти 120 тысяч «квадратов». А сколько сейчас ЮИСП ведет проектов?

Вообще мы тогда в основном достраивали незавершенные объекты, конкретно новое здание было только одно. В работе сейчас находится 12 жилых домов – в Югорске, Нягани, Нефтеюганске, Сургуте и других муниципалитетах. Часть из них мы сдадим в 2012 году. Общий объём планируемых к вводу жилых площадей к декабрю составит 140 тысяч «квадратов».

Всего же по Югре у нас осталось около 30 рабочих площадок, объекты на которых находятся в разной степени готовности. «Чистые» площадки можно по пальцам пересчитать. Одной из них, к слову, является микрорайон «Югорская звезда» в Ханты-Мансийске – там стройка только-только начинается. Вообще, при условии стабильной рыночной ситуации мы рассчитываем полностью завершить всё строительство до конца 2014 года. И, соответственно, вернуть вложенные в проект средства.

Окружной бюджет как-то будет участвовать во всех этих процессах? Как вообще правительство реагировало на ситуацию в ЮИСПе?

Мы сразу же заявили руководству округа, что банкротство станет худшим из всех возможных вариантов развития событий. И к нам прислушались. Власти Югры оказывали нам всю необходимую поддержку. Так, правительство изначально одобрило наш вариант реструктуризации долгов перед внешними кредиторами, помогло договориться с партнёрами. Помимо этого, в определенный момент были выделены немалые средства для муниципалитетов под окружные жилищные программы. Нам это дало возможность участвовать в тендерах и продать достаточно большое число квартир под социальное жильё, в тех городах, где продажи могли затянуться на месяцы и годы. Наибольшее число квартир – более 300 – мы смогли реализовать в Югорске, где являемся основным застройщиком. Таким образом, средства окружного бюджета в процессе оздоровления компании участвовали только опосредованно. Каких-либо иных вариантов, по которым ЮИСП получит деньги из казны региона, не будет.

Я могу больше сказать – без помощи правительства Югры тот результат, которого мы достигли, был бы попросту невозможен. Да, роль менеджмента и нашей команды была значительной, но без поддержки властей, губернатора Натальи Владимировны Комаровой, нашего куратора Александра Михайловича Кима ничего бы не получилось. Переоценить эту помощь сложно.

Вы заявляете, что опыт подобной работы для России уникален, но в то же время говорите о неоценимой помощи правительства. Что, в других регионах он тоже будет применим только при поддержке властей?

Наш опыт является квинтэссенцией юридической схемы, идеологии и поддержки учредителя или руководства региона. В таких масштабах реструктурировать предприятие без поддержки правительства невозможно ни в одном регионе. Если вдруг аналогичная ситуация возникнет в каком-либо ином субъекте, в таком объеме, когда есть 13 миллиардов долгов, когда огромное количество обманутых дольщиков, местных подрядчиков, когда налоговая инспекция арестовала счета и подала иск о банкротстве, без поддержки сделать это будет невозможно. Самостоятельно бюджет также не сможет справиться, если не будет разработана схема действий, если не будет приглашена профессиональная команда, которая умеет это делать, знает, как делать, замотивирована решить проблему, а не растаскивать компанию. Отсутствие любого из этих факторов не позволило бы достичь такого результата.

Вы несколько раз сказали про команду. Что это за люди?

Я свою задачу изначально видел в том, чтобы сформировать её из местных и приглашенных специалистов, способных решить проблему. Это люди и из Ханты-Мансийска, и из Сургута, Нижневартовска, Югорска, сам непосредственный руководитель всех строительных проектов Вачаган Мовсисян – его роль была огромной. Это сильнейший юридический отдел, который смог предотвратить банкротство. Не могу не сказать про наших инженеров, которые в сжатые сроки смогли организовать строительство, перепроектировать объекты и уйти от применения необоснованно дорогих технологий. Мы придумали более интересные решения, которые позволили быстро и сравнительно дешево строить.

Что конкретно?

Когда мы только приступили к процессу оздоровления ЮИСП, у компании было около 40 брошенных объектов. Все они строились по разным технологиям: это были кирпичные дома, и монолитные, и панельные здания со всеми их плюсами и минусами. Первые и вторые долго и дорого строятся, но не имеют проблем с качеством. Последние – наоборот: сроки достаточно сжатые, но регулярно возникают вопросы по исполнению. Проанализировав всё это, наша инженерная команда выработала решение о строительстве монолитно-каркасных домов. Суть следующая: около 80% здания возводится по изготовленным в заводских условиях конструкциям – в основном это колонны и плиты перекрытия. Отдельные участки достраиваются по монолитной технологии. И этот вариант удачно объединил достоинства монолита – свободную планировку, высокое качество, – и самое для нас важное – скорость. Применение технологии позволило снизить себестоимость квадратного метра до 30 тысяч рублей. Более того, в ходе такой унификации мы достигли экономии за счёт масштаба производства: смогли договориться с заводами-изготовителями о скидках на крупные заказы, а подрядчиков на местах настроить на одну схему строительства. Экономический эффект это дало огромный.

Что сейчас представляет собой «ЮграИнвестСтройПроект»?

Это балансодержатель активов, в котором есть инвестиционно-строительные проекты в совершенно разном состоянии готовности: от пустых земельных участков до объектов незавершенного строительства объемом в 50%. Управляется «ЮИСП» стопроцентной дочерней организацией фонда, которая и нанимает персонал, и занимается внешним контролем работы.

Называется она «Северные Строительные Технологии». Она же занималась всем процессом реструктуризации. Соответственно, мы завершаем строительство, в ЮИСП возвращаются вложенные деньги, которые затем напрямую идут в НПФ, погашая задолженность. Постепенно, ближе к 2016 году все обязательства компании перед фондом и внешними кредиторами будут выполнены, а незавершенные проекты – сданы в эксплуатацию. К слову, это около 800 тысяч квадратных метров жилья по всей территории Югры.

Лично вы какой делаете вывод из всей истории с «ЮграИнвестСтройПроектом»? Есть ли шанс, что через несколько лет ситуация сможет повториться?

При условии грамотного подхода к работе – нет. На уровне правительства и совета НПФ, прошедшего 16 мая, мы утвердили жёсткие правила инвестирования и размещения пенсионных средств. Никто не сможет их поменять, что называется, «по-тихому». Вряд ли найдутся такие смельчаки, которые смогут предложить правительству Югры некие решения по новому виду вложения средств наших клиентов, если будет иметься хоть малейший риск понести убытки. Сегодня же можно сделать так, что никаких долгов никогда больше не возникнет. Тем более что в первую очередь среди целей нашей инвестиционной политики должно стоять сохранение средств вкладчиков, а уже за ним – их приумножение.